Przejdź do treści
Napisz
Nieruchomości

Zadatek a zaliczka - czym się różnią i co przepada

Aktualizacja: 23 lipca 2026

Zadatek a zaliczka - czym się różnią i co przepada - poradnik prawny, kancelaria radcy prawnego Buszta

Przy zakupie mieszkania, samochodu czy zamówieniu usługi pada pytanie: „zadatek czy zaliczka?”. Brzmią niemal identycznie, a różnica potrafi kosztować tysiące złotych, gdy transakcja się nie uda. Ten wpis tłumaczy, czym naprawdę się różnią i jak zapisać to w umowie, żeby się nie sparzyć.

Zadatek - zabezpieczenie z Kodeksu cywilnego

Zadatek jest instytucją uregulowaną w art. 394 Kodeksu cywilnego i pełni funkcję zabezpieczającą umowę - dyscyplinuje obie strony. Jego działanie przy zerwaniu umowy jest konkretne:

  • jeśli umowy nie wykonała strona, która dała zadatek - druga może odstąpić od umowy i zadatek zachować,
  • jeśli umowy nie wykonała strona, która zadatek otrzymała - dający może odstąpić i żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Gdy umowa dochodzi do skutku, zadatek zalicza się na poczet ceny. Największa zaleta: rekompensata należy się bez konieczności dowodzenia szkody.

Porównanie zadatku i zaliczki: zadatek uregulowany w art. 394 Kodeksu cywilnego zabezpiecza umowę - gdy zrywa ją dający zadatek przepada, gdy zrywa ją strona która go otrzymała wraca w podwójnej wysokości, a przy wykonaniu umowy zalicza się na poczet ceny; zaliczka nie jest uregulowana w kodeksie i zawsze podlega zwrotowi w tej samej wysokości niezależnie od tego kto zerwał umowę
Zadatek a zaliczka - różnica ujawnia się dopiero, gdy umowa się nie uda.

Zaliczka - zwykła część ceny

Zaliczka nie ma odrębnej regulacji w Kodeksie cywilnym. To po prostu część ceny wpłacona z góry, bez funkcji gwarancyjnej. Jeśli umowa nie dojdzie do skutku, zaliczkę - co do zasady - zwraca się w tej samej wysokości, niezależnie od tego, kto zawinił. Zaliczka nie „karze” za zerwanie umowy i nikogo nie dyscyplinuje.

Kiedy zadatek nie przepada

Zadatek nie działa „karząco” w każdej sytuacji. Zgodnie z art. 394 §3 zadatek wraca w zwykłej wysokości (a obowiązek zapłaty podwójnej sumy odpada), gdy niewykonanie umowy nastąpiło:

  • wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie odpowiada,
  • albo za które odpowiadają obie strony,
  • a także gdy strony rozwiążą umowę za porozumieniem.

Na co uważać w umowie

  • Nazwij wpłatę wprost - „zadatek” albo „zaliczka”. Przy wątpliwościach sądy bywają skłonne traktować wpłatę jak zaliczkę.
  • Przy umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zadatek zwykle lepiej zabezpiecza obie strony.
  • Zapisz wysokość i skutki na wypadek niewykonania umowy - im jaśniej, tym mniej sporów.

Więcej praktycznych tematów znajdziesz w poradniku o nieruchomościach. Jeśli szykujesz umowę przedwstępną albo spór o zwrot wpłaty, zobacz, jak prowadzę sprawy o nieruchomości - a z pytaniem do tej treści po prostu napisz.

Stan prawny na 23 lipca 2026 r. Podstawa: art. 394 Kodeksu cywilnego. Treść ma charakter informacyjno-edukacyjny - nie stanowi porady prawnej, a każda sprawa jest indywidualna.

Chcesz zgłębić temat?

Zobacz stronę dziedziny: Nieruchomości - a jeśli masz pytanie do treści, po prostu napisz.

Napisz

Najczęstsze pytania

Czym różni się zadatek od zaliczki?

Zadatek jest uregulowany w art. 394 Kodeksu cywilnego i pełni funkcję zabezpieczającą umowę. Zaliczka nie ma odrębnej regulacji - to po prostu część ceny wpłacona z góry. Najważniejsza różnica ujawnia się, gdy umowa nie dojdzie do skutku: zadatek może przepaść albo wrócić podwójnie, a zaliczka zawsze podlega zwrotowi w tej samej wysokości.

Co dzieje się z zadatkiem, gdy umowa nie dojdzie do skutku?

Jeżeli umowy nie wykonała strona, która dała zadatek, druga strona może od umowy odstąpić i zadatek zachować. Jeżeli umowy nie wykonała strona, która zadatek otrzymała, dający może odstąpić i żądać sumy dwukrotnie wyższej (art. 394 §1). Gdy umowa dojdzie do skutku, zadatek zalicza się na poczet ceny.

Czy zadatek zawsze przepada?

Nie. Jeśli niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które odpowiadają obie, zadatek podlega zwrotowi w zwykłej wysokości, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada (art. 394 §3). Podobnie, gdy strony rozwiążą umowę za porozumieniem.

Zadatek czy zaliczka przy zakupie mieszkania?

Przy umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zwykle korzystniejszy jest zadatek, bo dyscyplinuje obie strony i daje rekompensatę bez potrzeby dowodzenia szkody. Kluczowe jest jednak nazwanie i opisanie go w umowie wprost jako zadatek - inaczej wpłata może być traktowana jak zaliczka, którą trzeba oddać niezależnie od tego, kto zerwał umowę.