Przejdź do treści
Napisz
Nieruchomości

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania - u notariusza czy nie

Aktualizacja: 2 września 2026

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania - u notariusza czy nie - poradnik prawny, kancelaria radcy prawnego Buszta

Umowa przedwstępna to standard przy kupnie mieszkania - zwłaszcza gdy trzeba poczekać na kredyt. Problem w tym, że wielu podpisuje ją „na zwykłej kartce”, nie wiedząc, że to przesądza, czy w razie problemów zmuszą drugą stronę do sprzedaży, czy zostaną tylko z odszkodowaniem. Ten wpis tłumaczy różnicę, rolę zadatku i terminy.

Co to jest i co musi zawierać

Umowa przedwstępna (art. 389 Kodeksu cywilnego) to zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej - np. właściwej umowy sprzedaży mieszkania. Powinna określać istotne postanowienia przyszłej umowy: przede wszystkim przedmiot i cenę, a najlepiej także termin zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania według art. 389 i 390 Kodeksu cywilnego: forma aktu notarialnego daje skutek silniejszy czyli możliwość sądowego żądania zawarcia umowy przyrzeczonej gdy druga strona się uchyla; zwykła forma pisemna daje skutek słabszy czyli tylko roszczenie o odszkodowanie; zadatek zabezpiecza umowę - przepada albo wraca w podwójnej wysokości; roszczenia przedawniają się po roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta
Forma umowy przedwstępnej decyduje o sile ochrony - akt notarialny albo zwykłe pismo.

Akt notarialny czy zwykłe pismo - to zmienia wszystko

Forma nie jest obowiązkowa, ale przesądza o sile roszczeń (art. 390):

  • Skutek silniejszy - akt notarialny. Jeśli druga strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, możesz żądać przed sądem jej zawarcia - wyrok zastępuje oświadczenie woli. To realna gwarancja, że transakcja dojdzie do skutku.
  • Skutek słabszy - zwykła forma pisemna. Nie zmusisz drugiej strony do sprzedaży; możesz jedynie żądać naprawienia szkody (odszkodowania).

Przy zakupie mieszkania, na którym Ci zależy, akt notarialny daje więc nieporównanie mocniejszą pozycję - kosztem taksy notarialnej.

Zadatek - dyscyplina niezależna od formy

Niezależnie od formy warto wpisać zadatek. Jeśli od umowy odstąpi strona, która go dała - przepada; jeśli ta, która go otrzymała - zwraca dwukrotność. To skuteczne zabezpieczenie, które opisuję szerzej we wpisie zadatek a zaliczka. Pamiętaj, żeby wpłatę wprost nazwać zadatkiem.

Terminy, o których łatwo zapomnieć

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (art. 390 §3). A jeśli terminu w ogóle nie oznaczono i nie zostanie wyznaczony w ciągu roku od zawarcia przedwstępnej - prawo do żądania zawarcia umowy wygasa. Dlatego termin zawarcia umowy przyrzeczonej warto zapisać konkretnie.

Po zakupie warto znać jeszcze jedno prawo - rękojmię za wady mieszkania od dewelopera (5 lat na wady). Więcej praktycznych tematów znajdziesz w poradniku o nieruchomościach. Jeśli szykujesz umowę przedwstępną albo druga strona uchyla się od transakcji, zobacz, jak prowadzę sprawy o nieruchomości - a z pytaniem do tej treści po prostu napisz.

Stan prawny na 2 września 2026 r. Podstawy: art. 389, 390 i 394 Kodeksu cywilnego. Treść ma charakter informacyjno-edukacyjny - nie stanowi porady prawnej, a każda sprawa jest indywidualna.

Chcesz zgłębić temat?

Zobacz stronę dziedziny: Nieruchomości - a jeśli masz pytanie do treści, po prostu napisz.

Napisz

Najczęstsze pytania

Czym jest umowa przedwstępna?

To umowa, w której jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy przyrzeczonej (np. sprzedaży mieszkania) - art. 389 Kodeksu cywilnego. Powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, przede wszystkim przedmiot i cenę, a najlepiej także termin jej zawarcia.

Czy umowę przedwstępną trzeba zawrzeć u notariusza?

Nie trzeba, ale forma decyduje o sile ochrony. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje skutek silniejszy - jeśli druga strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, można sądownie żądać jej zawarcia (art. 390 §2). Umowa w zwykłej formie pisemnej daje skutek słabszy - tylko roszczenie o odszkodowanie.

Co daje zadatek w umowie przedwstępnej?

Zadatek zabezpiecza wykonanie umowy. Jeśli od umowy odstępuje strona, która dała zadatek, przepada on na rzecz drugiej strony; jeśli odstępuje strona, która go otrzymała, musi zwrócić dwukrotność. To skuteczne narzędzie dyscyplinujące niezależne od formy umowy - opisuję je we wpisie o zadatku i zaliczce.

Ile czasu jest na dochodzenie roszczeń z umowy przedwstępnej?

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (art. 390 §3). Jeśli terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie oznaczono, a nie zostanie on wyznaczony w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej, nie można już żądać jej zawarcia.