Kiedy można wypowiedzieć najem za długi?

Gdy lokator zalega z czynszem lub innymi opłatami co najmniej za trzy pełne okresy płatności - ale najpierw trzeba pisemnie uprzedzić go o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty. Dopiero po jego bezskutecznym upływie można wypowiedzieć umowę, najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Czy mogę sam usunąć lokatora z mieszkania?

Nie. Wymiana zamków, wynoszenie rzeczy czy odcinanie mediów to działania bezprawne, które mogą skończyć się odpowiedzialnością właściciela. Eksmisję przeprowadza wyłącznie komornik na podstawie wyroku sądu.

Czym jest okres ochronny przy eksmisji?

Od 1 listopada do 31 marca nie wykonuje się wyroków eksmisyjnych, jeżeli eksmitowanemu nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Ochrona nie obejmuje m.in. sprawców przemocy w rodzinie.

Co z lokalem socjalnym?

W wyroku eksmisyjnym sąd orzeka, czy lokatorowi przysługuje najem socjalny. Wobec niektórych grup (m.in. kobiet w ciąży, małoletnich, obłożnie chorych, emerytów spełniających kryteria pomocy społecznej) sąd co do zasady nie może odmówić - a eksmisja czeka na ofertę gminy.

Nieruchomości

Eksmisja lokatora krok po kroku - od zaległości do wyroku

Aktualizacja: 10 czerwca 2026

Niepłacący lokator to dla właściciela podwójny problem: brak czynszu i zajęte mieszkanie. Prawo chroni lokatorów mocno, więc droga do eksmisji jest sformalizowana - ale przewidywalna, jeśli przejdzie się ją krok po kroku, bez dróg na skróty.

Krok 1: zaległość za 3 pełne okresy płatności

Wypowiedzenie najmu z powodu długów jest możliwe, gdy lokator zalega co najmniej za trzy pełne okresy płatności (przy czynszu miesięcznym - trzy pełne miesiące).

Krok 2: pisemne uprzedzenie + dodatkowy miesiąc

Zanim wypowiesz umowę, musisz na piśmie uprzedzić lokatora o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć mu dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległości. Pominięcie tego pisma to najczęstszy błąd właścicieli - bez niego wypowiedzenie jest bezskuteczne i cała procedura wraca do zera.

Krok 3: wypowiedzenie umowy

Po bezskutecznym upływie dodatkowego terminu możesz wypowiedzieć najem - na piśmie, najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, ze wskazaniem przyczyny.

Krok 4: pozew o opróżnienie lokalu

Jeśli były już lokator nie wyprowadza się dobrowolnie, składasz do sądu pozew o opróżnienie lokalu (eksmisję). W wyroku sąd rozstrzyga też, czy pozwanemu przysługuje najem socjalny - wobec niektórych grup (kobiety w ciąży, małoletni, obłożnie chorzy, emeryci i renciści spełniający kryteria pomocy społecznej) co do zasady nie może go odmówić. Wtedy wykonanie eksmisji czeka, aż gmina złoży ofertę najmu socjalnego.

Krok 5: komornik - nigdy „na własną rękę”

Prawomocny wyrok wykonuje komornik. Eksmisji „na bruk” prawo nie przewiduje - lokator bez prawa do lokalu socjalnego trafia do pomieszczenia tymczasowego lub noclegowni. I uwaga na okres ochronny: od 1 listopada do 31 marca wyroków nie wykonuje się wobec osób, którym nie wskazano lokalu do przekwaterowania.

Czego nie wolno: wymiana zamków, wynoszenie rzeczy, odcinanie prądu czy wody. Takie „samopomocowe” działania narażają właściciela na odpowiedzialność - także karną.

Równolegle: odzyskanie zaległego czynszu

Eksmisja rozwiązuje problem lokalu, ale nie pieniędzy. Zaległy czynsz dochodzi się pozwem o zapłatę - często równolegle z eksmisją. Pisałem o tym we wpisie Wezwanie do zapłaty - jak napisać skuteczne, a pełen zakres znajdziesz na stronach usług nieruchomości i windykacja.

W Sejmie trwają prace nad nowelizacją ustawy o ochronie praw lokatorów (projekt po pierwszym czytaniu w kwietniu 2026), która ma przyspieszyć eksmisje nieuczciwych najemców. Na dziś obowiązują zasady opisane wyżej - o zmianach napiszę, gdy wejdą w życie.

Chcesz zgłębić temat?

Zobacz stronę dziedziny: Nieruchomości - a jeśli masz pytanie do treści, po prostu napisz.

Napisz